目次
市街化区域、市街化調整区域とは
市街化区域、市街化調整区域とは「都市計画法」により定められた国土の区分のひとつです。
都市計画法では、まず、「都市計画区域」と「準都市計画区域」に区分され、そのうち都市計画区域についてはさらに「市街化区域と市街化調整区域」、「非線引き区域」に区分されています。
計画的な都市整備がなされるよう区分に応じた様々な規制が設けられています。
市街化区域
市街化区域とは「すでに市街地を形成している区域及びおおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」とされています。
すでに市街地になっている地域や今後、計画的な整備を行い、より積極的に市街化を推進してく地域となります。
市街化区域では「用途地域」が定められており、その区分に応じて規制が設けること、で計画的な都市の形成が図られることになります。
市街化区域内の農地転用
農地を宅地など他の目的に転用したい場合は都道府県知事の許可を受けなければなりません。
しかしながら、市街化区域は積極的に市街化を推進する地域ですので、その妨げにならぬよう、農地法では市街化区域内の農地については、事前に農業委員会へ届出で行うことによって都道府県知事の許可が不要とすると定められています。
農地転用の届出の必要書類
農地転用の届出に必要となる一般的な書類は以下の通りです。
- 農地転用届出書
- 対象農地の登記事項証明書
- 公図の写し
- 位置図
- 代理人（＝行政書士）による申請の場合は委任状
その他、農地の状況により必要となる書類もあります。
市街化調整区域とは
市街化調整区域とは「市街化を抑制する地域」とされています。
市街化区域とは逆に市街化を極力抑制するため、住宅や商業施設などを建築することは原則として認められていません。
市街化調整区域内の農地転用
市街化調整区域の農地を転用する場合は、原則通り都道府県知事の許可を得なければなりません。
市街化調整区域内の農地は優良な農地であることが多く、それらの農地を守るとともに、無秩序に市街化されることを防止するためです。
市街化調整区域内の農地転用の注意点
市街化調整区域内で農地の転用をする場合はいくつか注意しなければならないことがあります。
開発行為許可
市街化調整区域内のでは原則建物を建てることができません。
但し、条件に合致する建物であれば建てることができます。
条件を満たす場合でも、開発行為の許可を得る必要があります。
開発行為の許可は農地転用の許可の条件となります。
また、開発行為許可と農地転用許可は同時申請、同時許可とされています。
宅地への農地転用を考えている場合は、綿密にプランを立てる必要があります。
農業振興地域内農地の農地転用
「農業振興地域」（以下、農振地域）とは、今後、相当期間（概ね１０年以上）にわたり、総合的に農業振興を図るべきとされる地域です。
市街化調整区域内の農地であれば、農振地域の農地である可能性があります。
農振地域の農地であれば、農振地域からの除外（以下、農振除外）を認めてもらわなければ、農地転用することができません。
農振除外は厳しい条件をクリアーしなければなりません。
また、除外までには半年から1年程かかる場合があります。
農振地域の農地転用も綿密なプランが必要となります。
土地改良区内の農地の農地転用
土地改良区とは、農地を有効に活用するため、また農家さんが農業をしやすくするよう農地の整備や農業用水路の新設工事などを行う団体です。
一定地域において、１５人以上の農家さんを組合員とし、各都道府県知事の許可を受け設立されます。
市街化調整区域内の農地ですと、土地改良区に属している可能性がります。
土地改良区に属している農地の転用する場合、農業委員会から土地改良区の意見書を求められます。
土地改良区としても、むやみやたらに除外を認めれば、団体の運営に支障をきたすことになります。
また、対象農地が転用されることで、周辺農地へ悪い影響を及ぼす可能性もあります。
悪影響が及ばないよう対策が取られているか見極める必要もあります。
そこで、対象農地の状況を把握している土地改良区に、対象の農地が土地改良区から除外されても問題ないかどうかの意見を伺うことになっています。
土地改良区によりますが、意見書の申請から交付までは1週間～2週間程度必要です。
また、意見書の交付は土地改良区からの除外の意味もあります。
除外される場合は所定の決済金が必要となります。
農地転用の許可の必要書類
農地転用許可の一般的な必要な書類は、以下の通りです。
- 許可申請書
- 土地の登記事項証明書
- 位置図
- 公図の写し
- 周辺土地利用図
- 申請地の現況写真
- 事業計画書
- 土地利用計画図
- 建物等施設の平面図・立面図
- 排水計画図
- 資金計画書
- 資力を証する書類
- 見積書
- 水利権者等の同意書
- 土地改良区の意見書
- 地積測量図
- 代理人（＝行政書士）による申請の場合は委任状
その他土地の状況により、必要となる書類があります。
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