農地転用に開発行為許可が必要な場合

農地転用と開発行為許可がないと農地から転用できない場合があります

農地を宅地などほかの用途に変更するには農地転用の許可が必要ですが、農地の所在する場所によっては農地転用許可以外にも許可や届出が必要な場合もあります。
特に宅地などに変更する場合に必要となるのが「開発行為の許可」です。
開発行為の許可を受けなければ農地転用も許可されません。

開発行為とは

まず、開発行為とは何でしょうか？
開発行為とは、「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更すること」と定義されています。
分かりやすくいうと、家や倉庫、競技場等を建設するために、土地の状態を変更することです。
例えば、自分の家（建築物）を建てるために、農地を宅地へ変更（土地の区画形質の変更）する場合などが該当します。
これらの行為を行う場合、基本的には都道府県知事から開発行為の許可を受けなければなりません。

開発行為の許可が必要となる場合

開発行為をしようとする場合、都市計画法第２９条等の規定により、あらかじめ都道府県知事の許可等を受けることが必要となります。
但し、土地が所在する場所や面積により許可を要しない場合があります。
弊所がある千葉県では開発行為等の規制規模は次のように規定されています。

市街化区域における開発行為

開発面積が５００平方メートル以上（我孫子市、流山市は３００平方メートル、大網白里市は1０００平方メートル以上）の場合は、許可が必要です。

市街化調整区域における開発行為

開発面積に関わらず、許可が必要です。

市街化区域と市街化調整区域との区分が定められていない都市計画区域（非線引都市計画区域）における開発行為

開発面積が３，０００平方メートル以上（八街市、山武市、多古町、横芝光町、芝山町は１，０００平方メートル以上）の場合は、許可が必要です。

都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域における開発行為（１ha以上）

発面積が１ha以上の場合は、許可が必要です。
また、１ha未満であっても、５，０００平方メートル以上（区域により３，０００平方メートル以上又は１，０００平方メートル以上）の開発行為は、「宅地開発事業の基準に関する条例」による確認が必要です。

農地転用に開発行為許可が必要になる場合

農地を宅地などに変更し、そこに建物を建築する場合は開発行為に該当します。
面積等により規制対象外であれば、開発行為の許可は不要ですが、それ以外に農地については開発行為の許可が必要です。
特に市街化調整区域での開発行為や建築物の建築又は既にある建築物の用途の変更は、特定の場合を除き、禁止されています。
市街化調整区域内の農地の転用は転用可能性があるかの確認とともに、開発行為が可能であるかどうかも予め確認しておく必要があります。

農地転用と開発行為許可は同時に原則申請しなければならない

農地転用は開発行為の許可がなければ許可されません。
また、開発行為許可も農地転用の許可がなければ許可されないことになっています。
このため、農地法上の「農地転用」と都市計画法上の「開発行為」については、同時申請・同時許可が原則とされています。
具体的な手順ですが、まずは農地転用、開発行為それぞれ許可見込みがあるかの確認から始まります。
農地は転用の見込みがあるかを農業委員会に確認します。
開発行為については事前相談や事前審査等、申請の前にあらかじめ決められた手順で協議を行っていくことが決められています（千葉県の場合）。協議の結果、許可見込みとなれば申請に進むことができます。
農地転用、開発行為双方ともに許可見込みとなったら、それぞれの申請書類を各課宛に提出し申請します。
農地転用の申請は毎月一定の期間でしか受け付けてくれません。また、開発行為許可についても事前審査の申し込み日が決められているケースもあります。それらのスケジュールをよく確認し、同時に申請できるよう調整しましょう。
なお、市街化区域内の農地については事前届出をすれば農地転用許可が不要となります。
このため、開発行為を伴う農地転用の場合は、開発行為の許可を受けたのち、届出を出すことになります。

市街化区域以外

市街化区域

開発行為許可も行政書士へお任せください。

農地転用と開発許可の同時申請は調整がとても面倒です。
また、双方の書類の準備はとても骨が折れる作業です。
行政書士は農地転用の専門家であると同時に開発行為許可の専門家でもあります。
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