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農地転用許可と開発行為許可
農地を宅地などほかの用途に変更するには農地転用の許可が必要となりますが、農地の所在する場所や面積によっては農地転用許可とは別に「開発行為の許可」も受けなければならない場合があります。
農地転用許可とは
農地転用とは農地（耕作を目的とする土地）を農地以外のものにすることであり、具体的には農地を住宅、工場等の用地にしたり、道路や水路、山林等の用地にすることをいいます。
また、農地の区画形質に変更を加えない場合でも、駐車場、資材置場に利用する行為も農地転用に該当します。これらの「農地転用」をするには、原則として都道府県知事の許可が必要です。
農地転用許可には大きく分けて2種類あります。
一つは「農地法第4条許可」、もう一つは「農地法第5条許可」です。
農地法第４条許可
農地法第４条許可は、自身が所有する農地を農地以外の物にする場合、つまり「自身で農地転用」する場合に必要な許可です。
例えば、自身が居住する住宅を建築するため、自身が所有している農地を宅地に転用する場合に農地法第4条の許可が必要となります。
「自身の農地を、自身が使用するために、自身で転用する」というのが後述の農地法第５条との大きな違いです。
農地法第5条許可
農地法第5条許可は、農地または採草放牧地を他人に売却や賃貸し、その買主や借主が農地を転用する場合に必要な許可です。
例えば、農地を買い受け、買主がその農地を宅地に変えて住宅を建築しようとする場合に、農地法第5条の許可が必要となります。
「自身の農地を、他人が使用するために、その他人で転用する」するというのが前述の農地法第４条との違いです。
農地法第４条と同様に原則として都道府県知事の許可が必要となります。
開発行為許可とは
開発行為許可とは、市街化区域または市街化調整区域内において開発行為 (建築物の建築などのために行う土地の区画形質の変更) をしようとする者が、あらかじめ受けるべき許可のことです 。都市計画法２９条に規定されています。
市街化区域であれば一定面積以上の開発を行う場合、市街化調整区域では面積にかかわらず、開発行為の許可を得る必要があります。
特に市街化調整区域内にある農地に建物を建てる場合は注意が必要です。農地転用の許可と共に、開発行為の許可が必要となるためです。
上記の通り、市街化調整区域内においては原則建物を建築する場合は開発行為許可がなければなりません。農地転用はその他の法令で制限がある場合、その許可を得ていなければ転用できないことになっています。つまり、開発行為の許可がなければ農地を転用することができません。また、開発行為許可も同様に他の法令の規制があれば、それらをクリアーする櫃世があります、よって農地転用許可を受けなければ、開発行為は許可されません。
従って、対象の土地が農地である場合、農地転用許可と開発行為許可がいずれも許可見込みとなることを関連部署に確認したうえで、同時に申請し、同時に許可を受けなければならないことになっています。
開発行為許可申請について詳しくはこちらの記事でも詳しく解説しています。農地転用に開発行為許可が必要な場合
農地転用にかかる費用
農地転用にかかる費用は、土地の登記簿謄本代や公図代などの申請に添付する資料にかかる費用や対象となる農地が土地改良区域内の農地であれば土地改良区からの除外決済金などが必要となります。（詳しくはこちらをご参照ください。）
農地転用許可申請は申請書類の数が多く、また、図面等の作成も必要であり、個人で申請するのはなかなか難しいと思います。
農地転用許可申請の専門家である行政書士に依頼すれば、手間も時間もかけずに農地転用許可を取得することができます。
また、農地転用に伴う分筆登記や転用完了後の地目変更登記については、専門家である土地家屋調査士へ依頼することになります。
地目変更登記についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
| 業務内容 | 報酬額 |
| 農地法第４条届出 | 45,000円～ |
| 農地法第４条許可 | 90,000円～ |
| 農地法第５条届出 | 50,000円～ |
| 農地法第５条許可 | 100,000円～ |
| 農振除外申請 | 250,000円～ |
| 地目変更登記 | 35,000円～ |
| 分筆登記 | 別途お見積り |
開発行為許可申請にかかる費用
開発行為許可申請する際には手数料が必要となります。
※千葉県の手数料はこちらから
開発行為の申請書類は複雑かつ大量であり、また、一部の資料（図面）は有資格者でなければ作成できないものありますので、一般的には専門家が対応することになります。
行政書士も開発行為の許可申請の専門家です。建築事務所等と連携し、資料を作成の上、官公庁へ申請します。
特に農地転用許可と開発行為許可は同時申請となっておりますので、農地転用と絡む開発行為は、農地転用を得意とする行政書士事務所へ依頼することをお勧めいたします。
| 業務内容 | 行政書士報酬額 |
| 第29条開発行為許可申請 | 400,000円～ |
| 第34条開発行為許可申請 | 500,000円～ |
| 第43条建築許可申請 | 300,000円～ |
農地転用は農地転用手続代行ワンストップサービスセンターへご依頼ください！
農地転用のことなら、「農地転用手続代行ワンストップサービスセンター」へお任せください。
農地転用申請はもちろん、開発行為許可申請も対応いたします。
また、農地転用申請に伴う分筆登記や農地転用後の地目変更登記も対応しております。
農地転用手続代行ワンストップサービスセンターの代表は行政書士と土地家屋調査士に資格を有しており、農地転用に関するご相談を一括で承ることも可能です。
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皆様からのお問い合わせ、心よりお待ちしております。
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