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農地の転用制限（農地転用許可基準・農地法）とは？
農地は国民の食生活を支えるうえで貴重な資源であり、豊かな作物を産み出す優良な農地は守っていかなければなりません。半面、日本の狭い国土をバランスよく活用することも重要なことです。
そこで農地法では、優良な農地の確保と土地利用の調整のため、農地を転用するときは、都道府県知事の許可を受けなければならないと定めて、無秩序に農地が転用をされないように制限しています。
なお、許可なく転用したときは原状回復命令が発せられ、場合によっては懲役や罰金刑に課せられます。無断転用は厳禁です！
どんな農地転用制限があるの？
農地転用が許可されるかどうかは、まずは農地の場所や状況により決まります。
農用地区域内にある農地や土地改良事業の対象となった農地については、今後も農地として守っていく必要があるため、原則的に転用を許可されません。
逆に市街化が見込まれる地域にある農地であれば、計画的な市街地化の妨げにならぬよう原則的に許可されます。
これらの制限（基準）を「立地基準」といいます。対象農地を立地基準に照らし合わせ、許可が可能か判断します。
立地基準をクリアーしたからといって必ずしも農地転用できるわけではありません。
例えば住宅などを建てるために転用する場合、その計画は確実に実行されるか、また、工事や完成後の排水などによって周りの農地に悪影響を及ぼさないかなど、転用にあたってその目的に応じた基準も定められています。
これを「一般基準」といいます。
つまり、立地基準と一般基準をクリアーしなければ、転用は許可されないということです。
農地転用ができない、農地転用制限があるのはどんな農地？（立地基準）
上記の通り、農地が転用できるかどうかはまず「立地基準」で判断します。
優良な農地として今後も守っていく必要がある農地は原則的に転用を許可されません。
では具体的に立地基準を見ていきます。
農用地区域内農地
農業振興地域の整備に関する法律（農振法）に基づき、市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされたの土地の内、現況が農地の土地です。
略して「農振農用地」や「青地」と呼ばれています。
農業地区域内の農地は今後１０年以上にわたって農地として利用するものと定められていますので、農地以外に利用をすることを厳しく制限しています。
まずは、対象の農地が農業地区域内に入っていないかを確認する必要があります。
農業委区域内にある農地であれば、農業地区域内からの除外申請（農振除外申請）をし、認められなければ農地転用をすることができません。（無制限に除外申請できるわけではなく、一定の条件に該当する場合にのみ除外申請（農地転用）が可能です。）
なお、農振除外申請は、年に数回しか受け付けておらず、また、認められるまでに数か月から１年以上必要とする場合もあります。
もし、この農用地区域内の農地の転用を考えているのであれば、時間的な余裕を持つことが大切です。
農業地区域外の農地（除外済みの農地も含みます。）であることを確認出来たら、次に以下の農地に該当しないか確認します。
甲種農地
市街化調整区域内にある農地のうち、土地改良事業などの対象となった農地など、特に良好な営農条件を備えている農地です。
甲種農地に指定されている農地ですと、仮に市街化が進んだ地域にある農地（第２種農地や第３種農地）であっても農地転用は厳しく制限されています。
第１種農地
農用地区域内にある農地以外の農地であって、集団的に存在し良好な営農条件を備えている農地です。
甲種農地よりは若干制限が緩和されていますが、それでも厳しく制限されています。
ちなみに第1種農地は正確には「乙種第1種農地」です。
先にも述べましたが、甲種および第１種農地は原則的には農地転用が許可されません。
しかし「原則」には「例外」があります。
では例外はどのような場合でしょうか？
・対象の農地のための農業用施設、農畜産物処理加工施設などを建設する場合
・農地の振興に資する施設、例えば農業への就業機会を増大させる施設や農業従事者の住宅などを建設する場合
・特別な立地条件が必要とする事業に利用する場合（研究や土石その他の資源の採取など）
などが例外として定められています。
つまり、例外規定に該当する場合であれば、転用は許可される可能性があるということです。
なお、住宅建設などは、周辺にそれに代わる農地などがないことが前提となります。
農地転用ができるのはどんな農地？
ここからは転用が許可となる農地について見ていきます。
市街化区域内にある農地や市街化調整区域内にあっても市街地又は市街地化が著しい区域にある農地については転用が許可されます。
市街化区域内にある農地
市街化区域内にある農地は転用を許可されます。
但し、「事前に届出」をすることが必要です。
（届出をすれば、改めて許可申請をする必要はありません。）
第2種農地／第３種農地
農用地区域外の農地であって、市街地の区域または市街地化の著しい区域にある農地です。
いずれも許可となる農地ではありますが、第２種農地は近隣に転用の目的を達成することができる土地がないと判断された場合にのみ許可されます。
第３種農地には特別な条件はありません。
農地転用制限があって、農地転用ができないのはどんな農地その２？（一般基準）
無事に立地基準がクリアー（例外規定によるクリアーも含みます）できても安心することはできません。
「一般基準」と呼ばれる基準もクリアーしなければ、農地転用は許可されません。
・農地転用が確実に行われると認められない場合
・周辺農地へ支障を及ぼす恐れがある場合
・一時転用の場合において、利用後すぐに復元できない恐れがある場合
具体的な内容が農地法により定められていますので、これらに該当しないよう慎重に確認し、綿密に計画し、申請書類で明確に示す必要があります。
どうすれば農地転用できるの？
これまでお伝えした通り、農地を転用したいときは都道府県知事に農地転用の許可をしてもらわなければなりません。
具体的には各市区町村の農業委員会事務局へ申請し、各都道府県の農業委員会で審査を受けることになります。
申請書と対象農地に応じた事業計画書や配置図、地積測量図などの添付書類を添えて申請します。
なお、自治体ごとに若干取り扱いは異なりますが、毎月の申請日は決められており、この日以外は受け付けてもらえませんので注意が必要です。（市街化区域内農地の事前届出は特に指定日はありません。）
5週間以上にわたる審査の結果、無事許可が下りれば、農地を転用することができます。
どうやって農地転用許可を取ればいいの？
農地転用までの大まかな手順は以下の通りです。
1.農地の確認
まず初めに、対象の農地がある市区町村の農業委員会事務局に出向き、対象の農地の種別を確認します。
対象農地の地図や登記情報などを持参するとスムーズです。
対象農地が原則不許可となる農地である場合は、転用の目的等を説明し転用許可となる可能性があるかどうかも併せて確認しておきます。
転用が可能なようであれば、必要書類も教えてもらいましょう。
2.申請書類の確認や準備
農業委員会で確認した書類の確認や準備をします。
自身で作成する申請書や配置図などハウスメーカーさんからもらう資料、法務局で取得する公図など様々ですので、どこで、だれから取得するのか調べておく必要があります。
また、分筆を伴う場合は分筆が完了してからではないと申請できません。登記がいつごろ完了するのか土地家屋調査士に十分確認しておきましょう。
書類がそろったところで一度農業委員会事務局に確認してもらうとより安心です。
3.申請書類の提出
すべての書類が整え、農業委員会事務局へ提出し申請します。
不備があると許可が遅れる場合があります。
入念に確認しておきましょう。
また、申請日は毎月決められています。事前に確認し、期日を逃さぬよう注意しましょう。
4.審査
申請書類が無事受理されると農業委員の審査が始まります。
書類審査と現地調査があります。
現地調査は原則立ち会う必要がありますので、連絡があったら必ず立会に参加します。
審査は５週間から7週間要します。
5.許可
審査の結果、基準をクリアーしていると判断されたら、許可されます。
晴れて農地を転用することができます。
なお、もし、許可前に工事などを着工してしまうと許可されないばかりでなく、原状回復命令を受けたりや罰金を支払うことになりかねません。
必ず許可を受けてから転用を進めましょう。
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