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農家住宅とは？
都市計画法第２９条第１項において、都市計画区域（市街化区域、市街化調整区域及び非線引都市計画区域）又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は都市計画法第29条第1項の規定に基づく開発行為の許可を受けなければならないと規定されており、建物を建てる場合には原則開発行為の許可を受けなければなりません。
但し、一定の要件を満たす場合には、開発行為が不要となる場合があります。その一つがいわゆる「農家住宅」の建築です。
農家住宅は、都市計画法第２９条第１項第２号おいて以下のように定められています。
「市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又は“これらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの”」
簡単に言えば、農家住宅は農家さんが自分で住むための住宅です。
農地は市街化調整区域や非線引区域に多く存在します。
農家さんが農地のそばに自己の住宅を建てられないとなれば、きわめて不合理であり、農業を営む方の減少に拍車をかけることになりかねません。
そこで、市街化調整区域や非線引区域に農家の方が建てる家については、開発行為の許可が不要となっています。
農家住宅の要件
農家住宅は上記の通り土地計画法に定められていますが、農家住宅の細かい要件は、各自治体の条例により定めることになっているため、その要件は各自治体によって様々です。
よくある要件としては、
- 建築主が、自ら農業を営むものであること（兼業農家も含まれます。）
- 農地と農家住宅とは同じ地域内になければならない
- 認められる農家住宅は、1世帯につき１戸まで
となります。
その他、耕作面積要件などもある場合がありますので、実際には市区町村の担当窓口に確認することが必要です。
分家住宅とは？
分家住宅とは、市街化調整区域において、線引きの日前から引き続き現在に至るまで、生活の本拠を構えている本家から世帯が分かれて、分家としての世帯が新たに必要とする住宅のことをいいます。
例えば農家さんの親から独立して、子が新たに家を建てる場合などです。
・第３４条 第１２号
「開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの」
農家住宅と違い、分家住宅の定義は都市計画法で直接に定められていません。
都市計画法第３４条第１２号を受け、各自治体で条例にて要件を定め、それらに合致する場合に限り、開発行為の許可が不要となります。
分家住宅の要件
分家住宅も各自治体で要件が決められていますが、農家住宅よりも要件が細かいです。
下記は、とある自治体の要件の一部です。
- 本家世帯と同じ世帯または同じ世帯だった者が申請者であること。
- 市街化調整区域の線引き前から土地を所有している本家世帯から相続・贈与・使用貸借された土地であること。
- 原則、敷地面積は１５０㎡以上４００㎡以下であること。
- 申請者世帯（本家世帯を含む）以外の権利が設定されていないこと。
- 建築基準法による接道要件等を満たしていること。
- 申請者世帯（本家世帯を含む）が、他に住宅や住宅を建築することが可能な土地を有していないこと。
- 社会通念に照らし、住宅を必要とする合理的な理由があること。
- 申請者は原則婚姻（婚姻が具体的であることを含む）して世帯を有しており、住宅を建築する確実性があること。
- 土地所有権は原則申請者世帯が取得するものであること（使用貸借を含む）。
他の市町村でも同様に要件が細かく定められています。
分家住宅を検討する場合は、まず市町村役場にて要件を満たすかよく確認することが大切です。
農地転用が必要です
農家住宅・分家住宅はその要件を満たせば開発行為の許可が不要となります。
但し、その他の法令に係る許可や届出が不要となるわけではありません。
特に農家住宅・分家住宅を建てる候補となる土地が「農地」であること多いと思われます。
農地に家を建てる場合は、都道府県知事の許可が必要です。
また、農家さんの所有する農地は優良農地であることが多く、農振地域に指定されていたり、土地改良区内にあることがほとんどです。これらの場合には指定の解除が除外といった手続きも必要となります。
農地に農家住宅・分家住宅の建築を考える場合は、事前に農地転用が可能であるかどうかも確認することが必要です。
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