農地の管理にお困りの方の中には、農地を売ったり貸したりすることをご検討されている方もいらっしゃるとおみます。または農地を借りて農業を始めたいとご検討中の方もいらっしゃるかと思います。
今回は、そういった方々に向けて農地の賃貸借について解説をしていきたいと思います。
目次
農地を賃貸借するには許可が必要です。
耕作する目的で農地や採草放牧地（以下「農地等」）を貸したり、借りたりする場合には、農地法第３条の許可を受けなければなりません。
また、農地の賃貸借については、耕作者を保護し効率的な土地利用を図るため、民法の原則に修正を加えた賃貸借の対抗力、法定更新といった規定が設けられています。
農地法第３条許可とは
農地法第3条が適用される場面は、「農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合」と規定されています。つまり、農地を農地のまま売却や賃貸する場合に適用されます。
農地が農地としてきちんと活用されるよう、許可を受けなければ売買や賃貸借ができないように定められています。
なお、農業経営基盤強化促進法に基づく農用地利用集積計画（利用権設定等促進事業）による場合は、農地法第3条の許可は不要となります。
賃貸借の対抗力
不動産の賃貸借は登記をもって第三者に対抗できると定められています。
対効力とは簡単いいますと他人に対し、公に自己の権利を主張ができるということです。
農地法では、これに修正が加わり、農地の賃借権は、登記がなくても、物権を取得した第三者に対抗することができます。要するに農地の賃貸借は、登記が無くても先に賃貸借契約を結んだ者がその権利があるということです。
賃貸借の法定更新
一般に民法では、期間が定められている賃貸借はその期間の満了を迎えたときに終了します。
しかし、農地法第３条の許可に基づき設定された農地の賃貸借で、期間に定めがあるものは、その期間満了の１年前から６カ月前までの間に、貸主又は借主がその相手方に対して更新をしない旨の通知をしない限り、期間満了と同時に、これまでと同一の条件でさらに賃貸借契約をしたものとみなされ、賃貸借が継続することになっています。これを法定更新といまます。
農地の賃貸借の解除
農地の賃貸借契約、解約の申入れ、合意による解約、賃貸借の更新をしない旨の通知をして農地等の賃貸借をやめる場合には、知事の許可を得る必要があります。この許可は、次のような事由がある場合にだけ認められ、単に「農地を売りたいが、賃貸借があるのでは売りにくいから」といった理由だけでは認められません。
また、許可が必要であるのに許可を受けないでした行為は、その効力を生じません
- 農地等を農地等以外のものにすることを相当とする場合
- 賃借人の生計、賃貸人の経営能力等を考慮し、賃貸人がその農地等を耕作又は養畜の事業に供することを相当とする場合
- 賃借人である農地所有適格法人が農地所有適格法人でなくなった場合、農地所有適格法人の構成員となっている賃貸人がその法人の構成員でなくなり、その賃貸人（世帯員等を含む）が許可を受けた後において耕作等の事業に供すべき農地等のすべてを効率的に利用して耕作等の事業を行うことができると認められ、かつ、その事業に必要な農作業に常時従事すると認められる場合
- その他正当の事由がある場合
ただし、農地法第１８条第１項各号に該当する場合は許可を得る必要ありません。
【農地法第１８条第１項】
- 解約の申入れ、合意による解約又は賃貸借の更新をしない旨の通知が、信託事業に係る信託財産につき行われる場合（その賃貸借がその信託財産に係る信託の引受け前から既に存していたものである場合及び解約の申入れ又は合意による解約にあってはこれらの行為によって賃貸借の終了する日、賃貸借の更新をしない旨の通知にあってはその賃貸借の期間の満了する日がその信託に係る信託行為によりその信託が終了することとなる日前１年以内にない場合を除く。）
- 合意による解約が、その解約によって農地若しくは採草放牧地を引き渡すこととなる期限前６月以内に成立した合意でその旨が書面において明らかであるものに基づいて行われる場合又は民事調停法による農事調停によって行われる場合
- 賃貸借の更新をしない旨の通知が、１０年以上の期間の定めがある賃貸借（解約をする権利を留保しているもの及び期間の満了前にその期間を変更したものでその変更をした時以後の期間が１０年未満であるものを除く。）又は水田裏作を目的とする賃貸借につき行われる場合
- 第３条第３項の規定の適用を受けて同条第１項の許可を受けて設定された賃借権に係る賃貸借の解除が、賃借人がその農地又は採草放牧地を適正に利用していないと認められる場合において、農林水産省令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て行われる場合
- 農業経営基盤強化促進法第１９条の規定による公告があった農用地利用集積計画の定めるところによって同法第１８条第２項第６号に規定する者に設定された賃借権に係る賃貸借の解除が、その者がその農地又は採草放牧地を適正に利用していないと認められる場合において、農林水産省令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て行われる場合
- 農地中間管理機構が農地中間管理事業の推進に関する法律第２条第３項第１号に掲げる業務の実施により借り受け、又は同項第２号に掲げる業務の実施により貸し付けた農地又は採草放牧地に係る賃貸借の解除が、同法第２０条又は第２１条第２項の規定により都道府県知事の承認を受けて行われる場合
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