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農地の地目の変更登記をするには
田や畑を宅地や駐車場、資材置き場へするため農地転用許可を得て、農地転用を完了してもその農地の地目は田や畑から宅地などに自動的には変更されません。
地目は登記所(*)へ地目の変更登記を申請することで変更されます。
(*)登記所という機関は実際には存在せず、法務局、地方法務局、その支局又は出張所になるのですが、一般的にそれらは登記所と呼称されていますので、本サイトでも登記所と表現させていただきます。
農地の地目とは
土地にはその用途や状態を表す「地目」が定められています。
地目は宅地、畑、田など全部で23種類あり、どの土地にも必ず一つの地目が定められます。
農地の地目変更登記とは?
地目は登記簿に記録されていますので、土地の状態や用途を変更したり、変わってしまっている場合は、登記簿の地目を現在の状態を表す地目へ変更しなければなりません。
これを地目変更登記といい、その土地を所管している登記所に申請します。
地目は、その変更があった日から1か月以内に変更の登記を申請しなければならいと不動産登記法により定められています。つまり義務です。これを怠ると下記のような罰則を受ける可能性があります。
なお、一つの土地には一つの地目しか定めることができません。
例えば、原野として登記されている土地を整備し、宅地や道路を造成した場合、その土地は「宅地及び公衆用道路」として地目を定めることはできません。
この場合は宅地部分と道路部分を区分する登記(分筆登記)を行い、その後でそれぞれの土地の地目を宅地や公衆衆用道路へ地目を変更することになります。
また、地目変更登記を申請しても実際に土地の利用状況が変更されていると登記官が認めなければ地目は変更されません。
ですので、農地転用許可取得や届出を行っただけで、実際には何にも手をつけずそのまま放置している場合は、畑や田から宅地などへの地目に変更することはできません。
農地の地目変更登記の申請方法は?
地目変更登記の申請はその土地を所管する登記所に申請します。
原則は土地の所有者(共有の場合は共有者のうちの一人)が申請します。
地目変更登記に必要となる書類は
- 登記申請書
です。
ケースによっては以下の書類などが必要となります。
- 土地の所有者が亡くなっている場合は、土地の所有者が亡くなったことのわかる戸籍謄本又は除籍謄本や土地の所有者の相続人の戸籍謄本と住民票など
- 土地の所有者の登記の住所が現在の住所と異なる場合は、土地の所有者の住民票、又は戸籍の附票
- 土地家屋調査士に代理申請してもらう場合は、土地の所有者から土地家屋調査士への委任状
登記申請書の書き方は法務局のホームページに掲載されていますので、それを参考に作成しましょう。
農地の地目変更
田や畑の地目を変更する場合も、基本的には他の地目変更と同様の手続きとなりますが、以下の点に注意する必要があります。
農地転用の許可書や届出受理証等の添付が必要です。
農業委員会から交付された農地転用許可証や農地転用の届出受理証を添付しなければなりません。
農地転用許可がなければ地目の変更はできないことになっているためです。
もし、許可書や届出受理書をなくしてしまった場合は、「許可が取り消されていないことの証明」を発行してもらい申請書と共に提出します。
実際に農地転用されていなければなりません。
許可や届出を受理されただけでは地目変更ができません。
許可を受けた転用の内容通りに土地の状態が変更されていなければなりません。
例えば駐車場へ転用する目的で許可を受けた場合は、実際に駐車場となっていなければなりません。単に車がおいてあればいいというわけではなく、駐車場として整備された状態が求められます。
なお、登記所では現地に赴き実際の土地の状況を調査します。
農地転用後の地目変更についてこちらの記事でも詳しく解説しています。よろしければご覧ください。
農地の地目変更は自分でできるか?
地目変更登記の書類はそれほど多くはありません。
ですので、自分自身で申請することは十分可能だと思います。
ただ、登記申請書は定められたルールに従い記載する必要があります。
例えば、畑から宅地に変更した場合、地積(土地の面積)の表示しなければならない桁数が畑の場合は整数、宅地の場合は小数点第二位までと定められているため、地積に変更がなくても表示桁数を変更し申請書に記載しなければならないなどと、一般の方ではすぐにわからないこともあります。
また、場合によっては測量する必要もあります。
そうなると自分自身で申請することは困難となるでしょう。
もちろん費用は掛かりますが、時間や労力を考えれば専門家である土地家屋調査士へ依頼するも一つの方法だと思います。
地目変更登記をしなかった場合は?
地目変更登記は変更を行った日から1か月以内にしなければならないと定められています。
もし、期間内に地目変更登記をしなかった場合は、10万円以下の過料に処せられる場合があります(不動産登記法第159条の2)。
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なお、土地の分筆登記、地目変更登記は行政書士ではなく、土地家屋調査士の領域となります。
当事務所は行政書士と土地家屋調査士の資格を持っておりますので、ワンストップでご依頼いただくことができます!
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