目次
はじめに
田や畑などの「農地」を宅地や駐車場、太陽光発電用地などに変更し、有効活用したいとお考えの方はたくさんいらっしゃるかと思います。
しかし、農地は国民の食生活を支える大切なものですので、農地以外の用途へ勝手に変更することは農地法により禁止されており、農地転用許可を受けなければならないと定められています。
農地転用をしたい！ とお考えの際に押さえておきたい6つのポイントについて解説いたします。
ポイント１：農地の種類によって必要な手続きは変わります。
【市街化区域内の農地とそれ以外区域の農地】
市街化区域とは、市街化を推進している地域のことで、住宅街や商業施設などがある市街化された区域、または概ね１０年以内に市街化を進める区域です。
この地区内の農地については「事前に」届け出ることで農地転用許可が不要となります。
※届出については「農地転用の届出とは？」をご参照ください。
市街化区域外の地域には市街化調整区域や非線引区域があります。
市街化調整区域は市街化区域の逆で市街化を極力しない地域です。
ここに属する農地は例外を除き、農地転用許可申請が必要となります。
非線引きとはどちらにも属さない地域となりますが、この地域に属する農地も原則転用許可申請が必要となります。
※市街化区域と市街化調整区域については「市街化区域、市街化調整区域とは？」をご参照ください。
【転用者による申請の違い】
転用する人が誰かによって、根拠となる農地法の条文が異なります。
・農地の所有者が転用転用する場合・・・農地法第４条許可（又は届出）
・農地の所有者以外の人が転用する場合・・・農地法第５条許可（又は届出）
自分が所有する農地に自分の住む家を建てる場合など、自己のために転用する場合は農地法第４条の許可になります。
これに対し、自己の所有する農地に子が住む家を建てる場合など、所有者とは別人が転用する場合は農地法第５条許可の申請が必要となります。
| 市街化区域 | 市街化区域以外 | |
| 農地所有者が転用する場合 | 農地法第４条届出 | 農地法第４条許可 |
| 農地所有者以外が転用する場合 | 農地法第５条届出 | 農地法第５条許可 |
ポイント２：どこで申請できる？
農地転用許可又は届出は農地が存在する市町村の農業委員会事務局に対して行います。
農業委員会事務局は農業委員会に代わり、諸手続きの事務を執り行い、申請者と農業員会とのつなぎ役を行ってくれる部署となります。
農業委員会事務局で受理された申請は農業委員会総会で審議され、農地転用を許可しても問題ないと判断された場合は意見を付した上で都道府県に送達されます。
都道府県の審査で問題ないと判断されたら許可となり、許可証が農業委員会事務局を通じて交付されます。
なお、農地転用申請は毎月締切日が設けられています。（締切日は都道府県により異なります。）農地転用したい期日がある場合は注意が必要です。
ポイント３：必要な書類は？
農地転用許可申請に必要な書類は、
- 農地転用許可申請書
- 土地の登記事項証明書
- 位置図
- 公図の写し
- 周辺土地利用図
- 現況写真
- 事業計画書
- 土地利用計画図
- 資金計画書
- 資力を証する書類
- 水利権者の同意書
等になります。
これらは自身で作成したり、法務局や金融機関から取り寄せたりして準備します。
※必要書類の詳細については、「農地転用許可申請に必要な書類は？その1」及び「農地転用許可申請に必要な書類は？その2」をご参照ください。
ポイント４：必要な期間は？
許可までの期間ですが、申請書類が不備なく作成できており、審査で問題にならなければ、申請日（締切日）の翌月末日に許可書が交付されます。
農地の種別、申請人、必要書類の確認や書類の準備にかかる時間は専門家でも１～２週間はかかりますので、全体として２か月～３か月は見込んでおく必要があります。
また、農振除外申請や土地改良区からの除外申請が必要な場合については、半年から１年ほど時間を要する場合もあります。
計画から実行までは余裕を持った対応が必要です。
※農振除外申請については「農振除外申請について徹底解説します！」をご参照ください。
※土地改良区からの除外については「土地改良区域からの除外決済金について徹底解説します！」をご参照ください。
ポイント５：必要な費用の目安は？
【自分で申請する場合】
専門家に頼らず、自分で申請する場合の費用は、証明書の取得代金や地図などの購入費用など１万円もあれば十分だと思います。
ただし、土地改良区からの除外が必要な農地であれば、除外決済金として数万円必要となります。
また、土地の分筆が必要なケースもあります。土地の分筆申請は自分自身で手続きすることはまず不可能ですので、専門家である土地家屋調査士に依頼することになります。
土地家屋調査士の報酬は土地の広さなどによっても異なりますが、３０万円～８０万円程度になります。
【専門家に依頼する場合】
農地転用の専門家である行政書士に依頼するときにかかる費用は、許可申請代行で５万円～１０万円がひとつの目安となります。土地の広さや土地の数（筆数）により変動します。
また、農振除外が必要な農地であればさらに１０万円～２０万円程度必要となります。
ポイント６：専門家に依頼した方がよい？
自分で手続きを行う場合は、必要書類をそろえるコストしかかかりませんので、圧倒的にコストの節約ができます。
ですが、土地登記簿謄本、土地利用計画図、資力証明書類など申請に飛鳥な書類をすべてそろえるのは容易ではありません。
また、農業委員会事務局が開いている時間は平日昼間です。
申請に一度行けばよいということはなく、専門家である行政書士でも農地種別の確認や事前相談、申請書類の事前チェックなど数回は足を運んでいます。
時間に相当の余裕がある方は別ですが、平日に仕事がある方など時間に余裕のない方は申請にたどり着くのはとても厳しいいと思います。
一定のコストは発生してしましますが、手続きの負担は大きく減りますし、何より時間を無駄にすることがありません。ぜひ専門家である行政書士を活用してみてはいかがでしょうか。
ただし、ひと口に行政書士と言っても、専門分野はさまざまなので、依頼するときは農地転用を専門とする行政書士を選びましょう。書類の準備、やり取りがスムーズに進みますし、許可を得るためのポイントを把握しているため、的確な申請をしてくれるはずです。
農地転用手続きなら、「農地転用手続代行ワンストップサービスセンター」へご相談ください。
農地転用許可を取るには数多くのハードルを越えなければなりません。
農地転用のスペシャリストである「農地転用手続代行ワンストップサービスセンター」にお任せいただければ、農地種別の確認から、要件を満たすかどうかの確認、申請書類の作成から申請まですべてお任せいただけます。
どんな些細なことでも構いません。
ぜひ一度、農地転用手続代行ワンストップサービスセンターへご相談ください！
※千葉県・埼玉県・茨城県・東京都ならどこでも対応いたします！
お問合せはこちらからお気軽にどうぞ！
https://nochi-tenyo.com/contact/
その他おススメ記事
農地転用申請の考えている方に向けてこちらの記事で詳しく解説しています。よろしければご覧ください。
農地転用を行政書士に依頼する際のポイントをこちらの記事で詳しく解説しています。よろしければご覧ください。
知らないと危ない！農地転用で行政書士を探す時の6つのポイント