農地転用後の地目変更(農地から宅地)のタイミングについて解説します

農地転用後の地目変更登記はタイミングがある?

農地転用許可を受け、農地を宅地などへ変更した際には、「地目」の変更をしなければなりません。
では一体いつ地目の変更をするのでしょう?
また、どのようにして地目を変更するのでしょう?
今回は農地を宅地にした場合を例にし、これらについて解説していきます。

農地を転用したら地目変更登記が必要です。

農地転用許可を受け住宅の建築をしますと、その土地の種類は農地から宅地に代わりますが、そのまま何もしなければ、登記上の地目はいつまでたっても農地のままで変わりません。では、地目は必ず変更しなければならないのでしょうか?
不動産登記法第37条第1項では、地目または地積に変更があったときは、所有者は1ヶ月以内に当該変更の登記を申請しなければならないとなって定められています。
従って建物を新築し農地が宅地になった場合は、地目変更の登記をしなければなりません。

農地を宅地に転用した場合の地目変更登記の申請のタイミングは?

実際に農地を宅地に転用した場合は、いつ地目変更登記の申請を行えばよいのでしょうか?
地目を宅地へ変更するには、現況が宅地であることが要件となります。
では、現況が宅地になった時点で地目変更登記をすればよさそうですが、実はこの現況が宅地であることの定義が厄介です。

農地を更地にして、建物が建つ状態になったら宅地とするのでしょうか?
それとも完全に建物が建ち、人が住んだら宅地とするのでしょうか?

色々な見解がありますが、「整地をし、道路、側溝及び擁壁等の工事が完了しているほか、建物の基礎工事が完了しているなど、近い将来建物の敷地に供されることが確実に見込まれるとき」が、宅地として認められるときとされています。ですので、基礎工事が完了していれば、農地から宅地への地目変更登記を申請することが可能となります。
しかし、実務的にはこの時点で地目変更をすることはほとんどありません。
建物が完成しますと、その建物の物理的状況(所在、床面積、階数、構造など)を登記しなくてはなりません。(これを建物表題登記といいます。)
建物表題登記も新築日から1ヶ月以内登記しなければなりませんので、新築日を地目変更日としてとらえ、同時に申請するのが一般的です。

農地転用の地目変更登記後、切り替わるタイミングはいつ?

農地を宅地に変更する登記を申請しますと、書類に不備が無ければ1週間程度で登記が完了します。
ただし、登記完了日が地目変更された日ということでなく、地目変更登記申請書に地目が変更された日付(原因日付といいます。)を記載し、その日付が登記簿に記載されますので、原因日付の日が地目の変更日ということになります。

農地転用後の地目変更登記の申請方法は?

地目変更登記の申請はその土地を所管する登記所に申請します。

原則は土地の所有者(共有の場合は共有者のうちの一人)が申請します。

農地転用後の地目変更登記に必要となる書類は

  • 登記申請書
  • 農地転用許可書(又はそれに準ずる書類(非農地証明書etc.)
  • 案内図(住宅地図など)

です。

ケースによっては以下の書類などが必要となります。

  • 土地の所有者が亡くなっている場合は、土地の所有者が亡くなったことのわかる戸籍謄本又は除籍謄本や土地の所有者の相続人の戸籍謄本と住民票など
  • 土地の所有者の登記の住所が現在の住所と異なる場合は、土地の所有者の住民票、又は戸籍の附票
  • 土地家屋調査士に代理申請してもらう場合は、土地の所有者から土地家屋調査士への委任状

※地目変更登記申請の詳細はこちらをご参照ください。

地目変更登記をしなかった場合は?

地目変更登記は変更を行った日から1か月以内にしなければならないと定められています。
もし、期間内に地目変更登記をしなかった場合は、10万円以下の過料に処せられる場合があります(不動産登記法第159条の2)。

農地転用後の地目変更登記は、「農地転用手続代行ワンストップサービスセンター」へご相談ください。

地目変更登記の書類はそれほど多くはありません。
ですので、自分自身で申請することは十分可能だと思います。
ただ、登記申請書は定められたルールに従い記載する必要があります。
例えば、畑から宅地に変更した場合、地積(土地の面積)の表示しなければならない桁数が畑の場合は整数、宅地の場合は小数点第二位までと定めらえているため、地積に変更がなくても表示桁数を変更し申請書に記載しなければならないなどと、一般の方ではすぐにわからないこともあります。
また、場合によっては測量する必要もあります。
そうなると自分自身で申請することは困難となるでしょう。
農地転用手続代行ワンストップサービスセンターの代表は、農地転用のスペシャリストである行政書士の資格と地目変更のスペシャリストである土地家屋調査士の資格両方を所有しております。
従いまして、農地転用から地目変更までワンストップでご依頼いただくことが可能です。
ぜひ一度、「農地転用手続代行ワンストップサービスセンター」へご相談ください。

皆様からのお問い合わせ、心よりお待ちしております。

千葉県・埼玉県・茨城県・東京都ならどこでも対応いたします!

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