農地に宅地造成するには?どのような手続きが必要か解説します!

農地に宅地にするには?

相続などで引きついだものの、自分では耕作をしていない畑や田んぼなどの農地に「家を建てたい!」とお考えの方は多いと思います。
そのような場合には、農地転用の手続きが必須となります。

今回の記事では農地に宅地造成するための手続きについて解説します。

農地に宅地造成するには農地転用の手続きが必要です

農地転用とは宅地や駐車場、資材置き場等、使用目的を農地から農地以外に変更することをいいますが、農地法により、農地を農地以外のものに利用することが制限されています。よって、農地を宅地造成する場合は、都道府県知事から農地転用許可を受けなければなりません。

農地を宅地造成する場合の申請は、その建築主やその農地の所在地より、方法が異なります。

・建築主が農地の所有者である場合

自己所有の農地を転用し、宅地に造成する場合は農地法第4条の許可が必要となります。

・建築主が農地の所有者と異なる場合

農地所有者から農地を譲渡や貸与を受け、農地所有者以外が宅地造成を行う場合は農地法第5条の許可が必要となります。

・農地が市街化区域外にある場合

農地法第4条の許可又は第5条の許可が必要となります。

・農地が市街化区域内にある場合

対象農地を管轄する農業委員会に「事前に届け出る」ことで、第4条又は第5条の許可が不要となります。

農地を宅地造成する場合のポイント

農地を宅地に造成するために農地転用許可する場合のポイントは以下の通りです。

ポイント① 他の農地や宅地を利用することができない客観的理由があること

これは宅地造成の農地転用に限らないのですが、その農地でなければならない客観的理由が必要となります。
どうしてその農地でならないのか?他の土地では実現できないのかなどを客観的に示す必要があります。
なお、土地取得費用の軽減は理由にはなりません。

ポイント② 面積が適切であること

宅地造成のために転用する場合、その面積がまずポイントとなります。
農地が必要以上に転用されることを防ぐため、建てる住宅に対して面積が制限されます。
具体的には建ぺい率が22%以上であることが必要とされています。
建ぺい率とは、土地の面積に対する建物の広さの割合をいいます。
具体的には、建物の建築面積を敷地面積で割ることで算出することが可能です。建築面積とは、外壁や柱の中心線でれた部分の面積となります。
建ぺい率22%以上ということは建築面積÷22%で算出した数値以下の面積以下に抑える必要があります。
例えば建築面積が80㎡の建ものを建てようとする場合、80㎡÷22%=363.3636・・・㎡となりますので、転用する農地の面積を363㎡以下にする必要があります。
仮に対象農地が500㎡あった場合、363㎡以下に分筆してから農地転用申請をしなければなりません。

また、最大面積についても制限があります。
・一般住宅・・・概ね500㎡まで
・農家住宅・・・概ね1,000㎡まで

ポイント③ 資金があること

当然ですが土地を整備し、家を建てるには資金が必要となります。
農地転用許可では、事業を行えるだけの資力があることを条件の一つにされています。
資力があることが客観的に証明されなければなりません。
具体的には残高証明書、融資証明書などを用意し証明することになります。

農地転用に関わる法律など

農地を転用し、宅地造成する場合、農地法の許可以外に許可等が必要となる場合があります。

・都市計画法の開発行為許可
市街化調整区域になる農地の場合、宅地に造成する場合は開発行為の許可が必要となります。

こちらの記事で詳しく解説しています。農地転用に開発行為許可が必要な場合

・農振除外申請
転用しようとする農地が、農業振興地域整備計画の中で農用地区域に含まれている場合は、農地転用許可申請をする前に、農用地区域から除外する必要があります。

こちらの記事で詳しく解説しています。農振除外申請について徹底解説します

・土地改良区からの除外
転用しようとする農地が、土地改良区に含まれている場合は、農地転用許可申請をする前に、土地改良区からの除外を申請する必要があります。

こちらの記事で詳しく解説しています。土地改良区域からの除外決済金について徹底解説します!

手続きを行わずに宅地造成を進めた場合はどうなる?

農地法許可なく無断で農地を転用し、宅地造成した場合は、工事の中止や原状回復等の命令がなされる場合があります。場合によっては、罰金や懲役刑に課されることもあります。
また、偽りや不正な手段で転用したり、中止命令などに従わなかった場合も処罰を受けることがあります。

・許可を受けずに農地の転用を行った場合
3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(法人は1億円以下の罰金)
・偽り、その他不正の手段により許可を受けた場合
3年以下の懲役又は300万円以下の罰金(法人は1億円以下の罰金)
・県知事の工事の中止、原状回復などの命令に従わなかった場合
3年以下 の懲役又は300万円以下の罰金 (法人は1億円以下の罰金)
・県知事の工事の中止、原状回復などの命令に従わなかった場合
3年以下 の懲役又は300万円以下の罰金 (法人は1億円以下の罰金)

農地転用の手続きに掛かる費用や期間

農地転用をご自身で行う場合の費用は、市街化区域内の届出であればほとんど費用は掛からないと思います。
これに対し、市街化区域外であれば、分筆登記や土地改良区からの除外決済金などがない場合で数千円程度、諸々必要な場合数十万円となります。
また、専門家である行政書士に依頼すれば+3万円~10万円程度になるかと思います。
⇒費用の詳細についてはこちらの記事をご覧ください。

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