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農地転用許可基準とは
農地を宅地や駐車場へ転用する場合には、農地法第4条又は第5条の許可を受けなければなりません。
但し、すべての農地が無制限に転用できるわけではありません。
「立地基準」と「一般基準」を定め、これらの基準に合致するかどうかで転用可能農地かどうかを判断します。
農地転用ができないのはどんな農地（立地基準）
農地が転用できるかどうかはまず「立地基準」で判断します。
優良な農地として今後も守っていく必要がある農地は原則的に転用を許可されません。
では具体的に立地基準を見ていきます。
農用地区域内農地
市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地です。
略して「農振農用地」や「青地」と呼ばれています。
農業地区域内の農地は今後１０年以上にわたって農地として利用するものと定められていますので、農地以外に利用をすることを厳しく制限しています。
まずは、対象の農地が農業地区域内に入っていないかを確認する必要があります。
農業委区域内にある農地であれば、農業地区域内からの除外申請（農振除外申請）をし、認められなければ農地転用をすることができません。（無制限に除外申請できるわけではなく、一定の条件に該当する場合にのみ除外申請（農地転用）が可能です。）
なお、農振除外申請は、年に数回しか受け付けておらず、また、認められるまでに数か月から１年以上必要とする場合もあります。
もし、この区域内の農地転用を考えているのであれば、時間的な余裕を持つことが大切で
農業地区域外の農地（除外済みの農地も含みます。）であることを確認出来たら、次に以下の農地に該当しないか確認します。
甲種農地
市街化調整区域内にある農地のうち、土地改良事業などの対象となった農地など、特に良好な営農条件を備えている農地です。
甲種農地に指定されている農地ですと、仮に市街化が進んだ地域にある農地（第２種農地や第３種農地）であっても農地転用は厳しく制限されています。
第１種農地
農用地区域内にある農地以外の農地であって、集団的に存在し良好な営農条件を備えている農地です。
甲種農地よりは若干制限が緩和されていますが、それでも厳しく制限されています。
先にも述べましたが、甲種および第１種農地は原則的には農地転用が許可されません。
しかし「原則」には「例外」があります。
では例外はどのような場合でしょうか？
- 対象の農地のための農業用施設、農畜産物処理加工施設などを建設する場合
- 農地の振興に資する施設、例えば農業への就業機会を増大させる施設や農業従事者の住宅などを建設する場合
- 特別な立地条件が必要とする事業に利用する場合（研究や土石その他の資源の採取など）
などが例外として定められています。
つまり、例外規定に該当する場合であれば、転用は許可される可能性があるということです。
なお、住宅建設などは、周辺にそれに代わる農地などがないことが前提となります。
農地転用ができるのはどんな農地？
ここからは転用が許可となる農地について見ていきます。
市街化区域内にある農地や市街化調整区域内にあっても市街地又は市街地化が著しい区域にある農地については転用が許可されます。
市街化区域内にある農地
市街化区域内にある農地は転用を許可されます。
但し、「事前に届出」をすることが必要です。
（届出をすれば、改めて許可申請をする必要はありません。）
第2種農地／第３種農地
農用地区域外の農地であって、市街地の区域または市街地化の著しい区域にある農地です。
いずれも許可となる農地ではありますが、第２種農地は近隣に転用の目的を達成することができる土地がないと判断された場合にのみ許可されます。
第３種農地には特別な条件はありません。
農地転用ができないのはどんな農地その２？（一般基準）
無事に立地基準がクリアー（例外規定によるクリアーも含みます）できても安心することはできません。
「一般基準」と呼ばれる基準もクリアーしなければ、農地転用は許可されません。
- 農地転用が確実に行われると認められない場合
- 周辺農地へ支障を及ぼす恐れがある場合
- 一時転用の場合において、利用後すぐに復元できない恐れがある場合
具体的な内容が農地法により定められていますので、これらに該当しないよう慎重に確認し、綿密に計画し、申請書類で明確に示す必要があります。
農地転用は専門家にお任せください!
上記の通り、農地転用は厳しく制限されています。
特に、甲種農地等の転用が原則不可の農地を例外規定によって転用する場合には、農業委員会との入念な打ち合わせと、必要性を十分に理解してもらうための申請書類の作成が必要です。
これらをご自身でクリアーするのは、ややハードルが高い作業です。
専門家である行政書士に依頼し、確実に手続きを進めるのも一案かと思います。
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